Timpul estimat pentru citire: 6 minute

Evaluarea imobilului este adesea percepută ca un simplu pas birocratic în procesul de acordare a unui credit ipotecar. Totuși, această evaluare este mult mai importantă, oferind informații esențiale care influențează atât valoarea creditului, cât și decizia finală a băncii. În acest articol, vom explora în detaliu ce presupune evaluarea imobilului și de ce este crucială pentru obținerea unui credit ipotecar.

Ce alte lucruri apar într-un raport de evaluare în afara valorii imobilului

Iată câteva exemple de lucruri care sunt importante atunci când vorbim despre un raport de evaluare:

1. Din ce este construit imobilul?

Cel mai evitat material de construcție este de departe chirpiciul. Evaluatorul are obligația de a verifica din ce este construit imobilul.

Constatarea se face de către evaluator sau reprezentantul firmei de evaluări care se deplasează la fața locului, dar materialele din construcții pot reieși și din documentația casei. În multe cazuri este specificat materialul de construcție in certificatul fiscal, în actul de dobândire dar sau chiar in CF (cartea funciară).

Un tip de material din ce în ce mai popular și care este acceptat de tot mai multe bănci este lemnul sau orice tip de structură ușoară.

Aici au un cuvânt de spus și firmele de asigurări, pentru că un imobil trebuie să fie acceptat și de către asigurator.

2. Corespunde constatarea de la fața locului cu proiectul sau schița, dacă sunt modificări aduse la imobil, există documentație și/sau afectează aceste modificări în vreun fel structura imobilului?

Se întâmplă ca evaluatorul să constate la fața locului că situația este diferită față de ce apare în documentație. Există cazuri în care peste parter mai este o mansardă care nu apare nicăieri în acte, sau poate un corp cu altă destinație decât cea de locuit a fost transformat în spațiu de locuit, sau chiar ca suprafața să fie mai mică în realitate decât în acte.

3. Este zona în care este localizat imobilul una în dezvoltare?

Pentru evaluare contează foarte mult zona în care se situează imobilul. Iar evaluatorii sunt atenți la orice. Iată câteva exemple de lucruri la care este atent un evaluator:

Dacă există utilități trase, este asfaltată strada. Există școli, grădinițe, centre medicale, magazine, stații de mijloace de transport, locuri de parcare, spații de recreere și de divertisment? Și nu doar acestea. Contează chiar și planurile de viitor ale autorităților pentru acea zonă.

4. Este zona în care este localizat imobilul una cu o piață imobiliară dinamică?

Un număr mai mare de tranzacții poate indica un interes crescut pentru acea zonă. Dacă vorbim doar de un număr mare de imobile scoase la vânzare dar pentru care nu există cumpărători, este rezonabil să credem că piața nu este foarte bună acolo, dar tranzacțiile indică și interesul cumpărătorilor.

Metodele de evaluare

Evaluatorii au trei metode principale prin care reușesc să determine valoarea unui imobil.

1. Metoda comparației

Probabil cea mai cunoscută și populară metodă de evaluare a unui imobil, dat fiind că piața este cea care determină prețurile. Metoda comparațiilor presupune găsirea câtorva imobile ale căror caracteristici să se apropie de cele ale imobilului evaluat. Nu este cea mai ușoară sarcină, în special în zonele în care sunt tranzacții puține. Această metodă este populară și datorită faptului că toți participanții din piață, vânzători și cumpărători, o folosesc.

2. Metoda costului

Prin această metodă, evaluatorul determină cât ar costa să se construiască pe acel loc un imobil nou, identic cu imobilul existent, iar din acel cost se scade deprecierea imobilului și se adaugă valoarea terenului.

3. Metoda venitului

Prin această metodă se calculează valoarea imobilului din prisma beneficiilor pe care le-ar putea aduce. Pe scurt, se estimează cu cât ar putea fi închiriat acel imobil și care ar fi prețul ținând cont de un randament pe care ar trebui să îl aibă și care să fie la nivelul pieței.

Este o foarte bună metodă de a ne da seama dacă prețurile au crescut sau au scăzut irațional de mult.

Care este importanța evaluării pentru client

Pentru client evaluarea poate avea o importanță foarte mare. Prin intermediul evaluării poate descoperi detalii despre proprietate de care nu era conștient.

Poate afla de vicii ascunse, neconcordanță între documentație și starea de la fața locului sau poate afla că prețul este prea mare.

Evaluarea îl poate afecta pe client atunci când iese mai mică decât prețul de vânzare-cumpărare deoarece banca ține cont de valoarea mai mică între cele două atunci când stabilește valoarea creditului.

Venitul nu este singurul factor de care ține cont banca atunci când acordă un credit. Banca poate da cel mult 85% din valoarea imobilului la creditele ipotecare standard, indiferent de suma la care se încadrează clientul.

Clientul nu este afectat de acest lucru atunci când deține un avans mai mare decât minimul cerut de bancă, în caz contrar fie face rost de un avans mai mare, fie aduce un codebitor, fie va fi nevoit să-și caute un alt imobil.

Ce nu acceptă băncile atunci când vorbim de evaluări

1. Imobile din chirpici

Așa cum menționam în rândurile de mai sus, băncile refuză să ia în garanție imobile din chirpici. Motivele sunt lesne de înțeles.

2. Suprafața prea mică

Un alt motiv pentru care o bancă ar putea refuza o garanție este suprafața acesteia. Deși sunt bănci care nu au restricții privind suprafețele, unele au condiții clare. De exemplu, la apartamentele cu o cameră, multe bănci cer ca acestea să aibă confort 1, adică o suprafață de minim 24 mp. Alte bănci acceptă orice suprafață cu condiția ca imobilul să aibă indicate în schiță baia și bucătăria.

3. Gradul de finisare al imobilului

În unele cazuri, la inspecție se constată că imobilul are un grad de finisare sub nivelul cerut de bancă. Fie nu sunt gata finisajele sau, in alte cazuri nu este nici tencuit în întregime.

4. Utilitățile funcționale

Utilitățile sunt un punct important pentru bănci. Și aici, nivelul de acceptare diferă. Unele bănci cer ca toate utilitățile să fie funcționale altele accepta să nu fie racordate sau montate toate instalațiile cu condiția prezentării facturilor șii contractelor care atestă că s-au făcut demersurile necesare.

Concluzie

Evaluarea este un pas mai important decât am putea avea impresia la prima vedere. Informațiile cuprinse sunt mult mai complexe și sunt folosite mai multe modalități de calcul pentru a determina valoarea imobilului.

Intrebări frecvente

Cât durează de obicei o evaluare?

În medie, evaluările durează 3-4 zile, acest lucru depinzând și de complexitatea lucrării, de numărul evaluărilor în lucru dar și de locație. De exemplu, pentru un imobil aflat la distanță mare de centrele urbane, într-un loc în care nu există multe tranzacții, evaluatorului îi poate fi greu să găsească comparabilele necesare.

De ce nu a ieșit evaluarea dacă eu am plătit pentru ea?

Scopul evaluării este acela de a determina valoarea cât mai aproape de realitate a unui imobil. Deși clientul este cel căruia îi revine responsabilitatea achitării acestui serviciu, beneficiarul principal este banca. Banca are nevoie să știe care este valoarea reală a imobilului pentru că își asumă riscuri acordând creditul și o evaluare greșită poate crește acest risc.

Cât timp este valabilă o evaluare?

Evaluările sunt valabile 6 luni, cu excepția unor schimbări majore în piață in acest interval. Există perioade în care prețurile imobillelor se pot schimba mult în acest interval de timp făcând ca evaluările mai vechi de 6 luni să nu mai fie de actualitate.

Pot folosi un raport de evaluare întocmit pentru o bancă la o altă bancă?

Acest lucru depinde foarte mult dacă noua bancă a agreat acel evaluator sau dacă acceptă evaluări externe. În cele mai multe cazuri se acceptă una dintre aceste variante cu solicitarea ca raportul să fie adaptat cerințelor și formatului noii bănci.