Condiții pentru terenul achiziționat

După criza financiară din 2008-2010, băncile au devenit mai reticente în a acorda credite ipotecare pentru achiziția de terenuri. În general, avansul cerut este mai mare și, uneori, este solicitată o garanție suplimentară.

Iată principalele aspecte de care trebuie să ții cont atunci când vrei să cumperi un teren intravilan prin credit ipotecar.

1. Statutul de intravilan

Băncile iau în considerare terenurile intravilane, deoarece sunt mai ușor de vândut în caz de executare silită. Un credit ipotecar are scop locativ, ceea ce înseamnă că terenul trebuie să fie destinat construirii unei locuințe. Chiar dacă un teren este intravilan, nu orice parcelă este potrivită pentru construcție. Condițiile pentru construirea unui imobil sunt specificate în certificatul de urbanism.

2. Posibilitatea construirii

Pentru a aproba un credit ipotecar pentru achiziția unui teren intravilan, banca trebuie să se asigure că pe teren se poate construi. Condițiile de construcție apar în certificatul de urbanism, iar banca nu va finanța terenuri pentru care există doar posibilitatea viitoare de aprobare a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ).

3. Împrejmuire și utilități

Unele bănci solicită ca terenul să fie împrejmuit și să aibă utilitățile trase în față. În funcție de aceste criterii, avansul poate varia între 35% și 50%, iar în unele cazuri este stabilit în timpul analizei dosarului.

4. Acces la drum public

Accesul la drum public este o cerință esențială pentru ca banca să accepte terenul în garanție. Dacă nu există acces direct la un drum public, terenul poate fi respins.

5. Litigii

Banca verifică toate documentele legate de proprietate pentru a se asigura că terenul nu este implicat într-un litigiu și că nu există riscuri juridice.

Condiții pentru client

Pentru a obține un credit ipotecar pentru achiziția unui teren intravilan, trebuie să îndeplinești aceleași criterii ca în cazul altor credite ipotecare.

Venitul și gradul de îndatorare

Banca va analiza venitul solicitantului și gradul de îndatorare, luând în calcul ratele existente și eventualele întârzieri.

Situația în Biroul de Credit

Istoricul din Biroul de Credit este important în evaluarea eligibilității pentru un credit ipotecar. Băncile analizează dacă au existat întârzieri la alte credite și gradul total de îndatorare.

Garanție suplimentară

Comparativ cu creditele pentru achiziția unei locuințe, pentru achiziția unui teren este posibil să fie necesară o garanție suplimentară. Aceasta trebuie să fie un imobil de locuit (casă sau apartament) care să acopere cel puțin 133% din valoarea creditului. În plus, imobilul trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate cerute de bancă pentru a putea fi ipotecat.

Situații speciale în care se solicită garanție suplimentară

Există două tipuri de situații în care se ipotechează o garanție suplimentară:

a) Banca are acest lucru specificat în normă, și la toate creditele de achiziție teren se cere acest lucru.

b) Clientul nu dispune de avans și pentru avans aduce în garanție un alt imobil aflat în proprietatea sa.

Codebitorul

La fel ca în cazul creditelor pentru achiziție locuință, și în cazul creditelor pentru achiziție teren, banca acceptă codebitori. În marea majoritate a cazurilor, codebitorii trebuie să fie membri apropiați din familie, dar există și excepții privind gradul de rudenie.

Excepții și cazuri speciale

În anumite cazuri, terenul poate să nu fie acceptat în garanție. Aceste situații pot include terenuri care nu îndeplinesc criteriile de eligibilitate sau construcții neconforme (de exemplu, case din chirpici).

1. Terenul nu poate fi acceptat în garanție

Există și situația în care, în cazul în care banca acceptă garanția suplimentară din punct de vedere juridic, dar și a valorii sale, nu verifică documentația terenului. Acest lucru se potrivește în situațiile în care fie terenul nu poate fi luat în garanție de către bancă, fie construcția de pe teren este din chirpici.

2. Achiziție teren și construire imobil

Există și varianta în care clientul dorește să cumpere terenul, dar să și construiască imobilul. Singura posibilitate este ca ambele credite să fie la aceeași bancă. Este imposibil să existe simultan ipotecile a două bănci diferite pe același imobil, cu excepția refinanțărilor. Este foarte probabil ca banca să ceară o garanție suplimentară, chiar dacă acest lucru nu este standard conform normelor băncii.

3. Scoaterea unuia dintre bunuri de sub ipotecă

În situația în care atât terenul, cât și un imobil suplimentar sunt sub ipotecă, de regulă este posibil ca ipoteca să se mute doar pe una dintre proprietăți. Acest lucru este posibil dacă valoarea imobilului pe care se mută ipoteca permite acest lucru. Evaluarea unui imobil este valabilă pe o perioadă de maxim un an, ceea ce înseamnă că mutarea ipotecii după acest termen presupune efectuarea unei noi evaluări. De asemenea, trebuie avut în vedere dacă norma băncii respective permite această operațiune.

Concluzie

Obținerea unui credit ipotecar pentru achiziția unui teren intravilan implică îndeplinirea unor condiții stricte atât pentru teren (statut intravilan, posibilitatea construirii, acces la drum public), cât și pentru client (venituri, istoric financiar, garanții). Băncile au devenit mai prudente, cerând avansuri mari și verificări riguroase. De asemenea, există situații excepționale care pot influența eligibilitatea, subliniind complexitatea procesului de finanțare.

Întrebări frecvente

1. În ce document se poate verifica dacă și ce tip de construcție poate fi ridicată pe un anumit teren?

Condițiile privind posibilitatea construirii unui imobil pe un teren intravilan apar în certificatul de urbanism. În multe situații, noile decizii de consiliu local apar doar în certificatul de urbanism pentru construire, de aceea este indicat să discuți cu un topograf sau diriginte de șantier despre acest aspect.

2. Ce se întâmplă dacă primăria decide să exproprieze terenul ipotecat în favoarea băncii?

Conform legislației în vigoare, banca are prioritate la încasarea sumei din expropriere, diferența revenindu-i proprietarului după ridicarea ipotecii băncii. După finalizarea acestui proces, terenul devine proprietate publică.

3. Un teren ipotecat în favoarea băncii poate fi parcelat mai departe?

Da. Un teren se poate parcela chiar dacă este ipotecat în favoarea băncii, dar numai cu acordul acesteia, iar fiecare parcelă trebuie să corespundă normelor băncii privind terenurile ipotecate. Banca va muta ipoteca pe fiecare parcelă rezultată în urma dezmembrării.

4. Dacă clientul dorește să unească un teren alăturat cu terenul aflat sub ipotecă, în ce condiții poate face acest lucru?

Acest lucru este realizabil cu condiția obținerii acordului băncii. Banca va verifica și documentația terenului care urmează a fi incorporat în noua suprafață pentru a se asigura că nu poate fi obiectul unor litigii.

5. Care sunt cele mai mari riscuri atunci când cumpărăm un teren prin credit ipotecar?

Așa cum spuneam în cuprinsul articolului, băncile cer un avans mai mare în cazul creditelor ipotecare de achiziție teren decât în cazul celorlalte tipuri de credite ipotecare. Acest lucru se datorează faptului că riscul devalorizării este mai mare la acest tip de proprietăți. Un alt risc demn de luat în calcul este schimbarea regulilor de urbanism.