Avans credit ipotecar: Ce e bine să știi

În vederea achiziționării unui imobil, un credit ipotecar este prima opțiune atunci când nu dispunem de sumele necesare. Băncile își iau măsuri de siguranță atunci când finanțează achiziționarea unui imobil. Una dintre aceste măsuri este cerința prezentării unui aport propriu. Este o măsură preventivă care are și rolul de a implica clientul în investiție.

Ce este un avans la un credit ipotecar?

Avansul reprezintă suma din surse proprii pe care clientul o achită în completarea creditului ipotecar astfel încât să se ajungă la valoarea prețului imobilului care face obiectul tranzacției. În rândurile de mai jos, vom explora câteva aspecte pe care considerăm că trebuie să le știe fiecare legat de avansul pentru un imobil atunci când cumpărăm prin credit ipotecar.

Importanța avansului

1. Reducerea riscului

Pentru bancă, așa cum menționam și în partea introductivă, avansul este important deoarece reduce riscul. Pe de o parte, reduce riscul financiar, banca având o marjă confortabilă în cazul în care valoarea imobilului scade. Pe de altă parte, reduce riscul de neplată, deoarece, cu cât aportul propriu este mai mare, cu atât și investiția emoțională este mai mare.

2. Costuri mai reduse

Este foarte prezentă în spațiul public discuția despre rambursarea anticipată. Clienții își doresc să reducă cât mai mult valoarea creditului ipotecar. Cea mai bună metodă de a reduce valoarea creditului ipotecar este un avans mai mare. Un alt avantaj al avansului mai mare este dat de valoarea dobânzii. Majoritatea băncilor acordă o dobândă mai bună pentru situațiile în care clienții au un avans mai mare.

3. Accesibilitatea

Avansul mai mare poate compensa pentru faptul că venitul nu permite accesarea unui credit mai mare sau pentru situațiile în care banca consideră că investiția prezintă un risc mai mare. De exemplu, banca poate cere un avans mai mare dacă clientul a avut întârzieri la rate în trecut sau dacă imobilul este situat într-o zonă în care lichiditatea pieței imobiliare este mai scăzută. De asemenea, dacă garanția nu corespunde pe deplin cerințelor băncii, aceasta poate solicita un avans mai mare.

Tipuri de avansuri și politici ale băncilor

Fiecare bancă are propria politică legată de avansul la creditele ipotecare. Iată câteva situații care sunt legate de valoarea avansului:

1. Primul imobil

Reglementările în vigoare impun ca pentru persoanele care sunt la prima achiziție a unui imobil avansul să fie de minim 15% din valoarea acestuia. În situația în care clientul este la cel de-al doilea imobil, avansul minim necesar este de 25%.

2.Valuta în care încasăm venitul

În situația în care venitul este din străinătate, multe bănci pot cere un avans mai mare, până la 40%.

3. Valuta creditului

Reglementările în vigoare impun ca, dacă clientul achiziționează un imobil prin credit în valută, din cauza riscului valutar, banca să ceară un avans mai mare. Astfel, în cazul în care veniturile sunt în lei, dar creditul este în euro, banca va cere un avans de minim 25%, iar dacă creditul este în altă valută străină decât euro, avansul solicitat va fi de minim 40%.

4. Prezentarea unui codebitor

Dacă vorbim de prezentarea unui codebitor, banca poate scădea nivelul avansului solicitat, dar nu mai puțin decât valoarea reglementată de către autorități. De exemplu, unele bănci care cer un avans de 40% pentru clienții cu venituri din străinătate pot scădea acest avans până la 15% dacă clientul are un codebitor cu venituri din România.

5. Programul „Noua Casă”

În peisajul creditelor ipotecare din România, o notă discordantă în privința avansului o constituie programul „Noua Casă”, prin care tinerii își pot achiziționa un imobil cu un avans de doar 5%. În contextul în care băncile oferă o dobândă fixă în primii ani sub nivelul dobânzii prin „Noua Casă”, valoarea redusă a avansului a rămas printre puținele avantaje la acest tip de credit.

Alte aspecte de care trebuie să ținem cont

1. Momentul achitării avansului

• Atunci când aplicăm pentru un credit ipotecar, facem distincția între două tipuri de abordare în rândul băncilor:

a) Băncile care cer ca imobilul să fie identificat

• O parte din bănci cer ca, la momentul depunerii documentației de credit, imobilul să fie identificat și să existe un antecontract între părți.

b) Băncile care preaprobă un dosar de credit înaintea identificării imobilului

Ofertele la aceste bănci rămân valabile între 60 și 90 de zile dacă condițiile nu se schimbă. Clientul poate face un antecontract pentru a-și asigura tranzacția, dar majoritatea băncilor nu solicită acest lucru.

2. Cum să ne protejăm atunci când dăm un avans

Avansul poate fi o sumă minimă, de obicei pentru a securiza tranzacția, sau poate fi întreaga sumă. În oricare din situații, este recomandat să fim protejați și să avem clauze în contract care să specifice returnarea avansului dacă tranzacția nu are loc și nu este din vina cumpărătorului.

3. Cum se plătește avansul și ce taxe sunt

Avansul se poate achita în numerar la notar în limita a 10.000 euro, respectiv 50.000 lei, antecontractul având valoare de dovadă a achitării. Ce depășește această sumă se achită prin virament bancar, indiferent dacă prețul se achită și prin credit ipotecar sau în totalitate din fonduri proprii. Conform noilor dispoziții, onorariul notarului este de 1% din valoarea sumei antecontractului.

Concluzie

Avansul la un credit ipotecar reprezintă un element esențial în procesul de achiziție a unei locuințe. Este important să înțelegi cerințele băncilor și să fii conștient de impactul pe care avansul îl are asupra costurilor totale și accesibilității creditului. Fie că ești la prima achiziție sau că îți dorești un al doilea imobil, informațiile despre avansuri și politicile specifice ale băncilor te vor ajuta să faci alegeri informate.

De asemenea, programele guvernamentale, cum ar fi „Noua Casă”, oferă oportunități unice pentru tineri, facilitând accesul la locuințe cu un avans redus. Asigură-te că evaluezi toate opțiunile disponibile și că te protejezi prin clauze clare în contractele de vânzare-cumpărare, astfel încât să minimizezi riscurile asociate cu tranzacțiile imobiliare.

Întrebări frecvente

1. Cât avans trebuie să dăm la antecontract?

Avansul poate fi dat în totalitate la antecontract sau doar parțial, urmând ca diferența să se dea în ziua tranzacției.

2. Ce se întâmplă dacă tranzacția nu mai are loc și trebuie să ne recuperăm avansul?

Dacă recuperarea avansului nu este din vina clientului și părțile nu se înțeleg în privința returnării acestuia, cea mai bună soluție este apelarea la o instanță judecătorească.

3. Ce soluție avem dacă nu dispunem de avans sau nu avem tot avansul necesar?

În situația în care clientul nu dispune de avans, o soluție oferită de bănci este aducerea sub ipotecă a unui al doilea imobil care să compenseze pentru lipsa avansului. O altă soluție destul de comună este un credit de nevoi personale. În ambele condiții, este necesar ca gradul de îndatorare să permită acest lucru fără a afecta valoarea creditului ipotecar. Aici poti afla mai multe despre situatiile în care nu ai avans.

4. În cât timp de la antecontract trebuie să se finalizeze tranzacția?

Nu există un termen stabilit de lege; acest lucru rămâne la latitudinea părților.