Preluare credit ipotecar: Tot ce trebuie sa stii

În piața imobiliară, întâlnim tot mai multe situații în care vânzătorul unui imobil are un credit ipotecar și vinde imobilul ipotecat cuiva care, la rândul său, dorește să contracteze un credit ipotecar. Din fericire, acest lucru este posibil, dar necesită o bună informare de ambele părți, mai multă răbdare și unele costuri suplimentare.

Ce este preluarea unui credit ipotecar?

Pe scurt, preluarea unui credit ipotecar se aseamănă unei refinanțări, dar este însoțită și de un transfer de proprietate. A prelua un credit nu înseamnă că cineva ia locul debitorului în contractul de credit, ci înseamnă că acel credit va fi închis prin creditul contractat de cumpărător, fie de la aceeași bancă, fie de la o altă bancă.

Această practică este întâlnită și în situațiile în care soțul și soția decid să divorțeze, iar instanța obligă una dintre părți la plata unei sulte. În caz contrar, imobilul va fi vândut, iar suma rezultată va fi împărțită între cele două părți, conform dispozițiilor instanței.

Pașii pentru preluarea unui credit ipotecar

1. Discuția preliminară cu banca: Este necesar ca banca de la care se ia creditul ipotecar de către cumpărător să știe situația și să îi poată explica acestuia care vor fi pașii ce urmează a fi parcurși.
2. Depunerea cererii de credit: La fel ca în cazul oricărui credit ipotecar, clientului i se preaproba o sumă conform cererii și posibilităților acestuia, în funcție de venituri și posibilele datorii pe care le mai are.
3. Evaluarea imobilului: Este același proces pe care îl întâlnim la creditele ipotecare obișnuite, evaluarea trebuind să corespundă cerințelor băncii finanțatoare.
4. Trimiterea unei adrese către banca care deține ipoteca: Transferul unei ipoteci nu se poate face decât cu acordul băncii care are ipoteca asupra proprietății. Banca vânzătorului trebuie să comunice băncii cumpărătorului acordul pentru ipoteca de rang subsecvent.
5. Aprobarea finală: După trimiterea raportului de evaluare de către evaluator, obținerea preaprobării financiare, avizarea actelor imobilului și obținerea acordului băncii vânzătorului, consilierul de credite va trimite dosarul spre aprobarea finală.
6. Semnarea contractului de credit: Banca finanțatoare va vira, după semnare, suma necesară încheierii creditului prin ordin de plată condiționat, iar diferența de bani va merge în contul vânzătorului. După stingerea creditului la banca corespondentă, banca cumpărătorului va cere radierea ipotecii băncii vânzătorului și instituirea ipotecii de rang 1 în favoarea sa.

Avantajele preluării unui credit ipotecar

1. Dobândă Favorabilă: Dacă creditul original a fost contractat la o dobândă mai mică decât cea disponibilă în prezent pe piață, preluarea acestuia poate fi o oportunitate excelentă pentru a obține o rată a dobânzii mai bună.

2. Simplificarea Procesului de Achiziție: Preluarea creditului poate facilita procesul de achiziție al unei proprietăți, deoarece nu va trebui să aplici pentru un nou credit, ceea ce poate dura mai mult.

3. Evitarea Cheltuielilor Adiționale: Preluarea unui credit existent poate ajuta la evitarea costurilor asociate cu obținerea unui nou credit, cum ar fi evaluarea proprietății sau comisioanele de administrare.

Dezavantajele preluării unui credit ipotecar

1. Evaluarea Riguroasă: Băncile pot aplica criterii stricte la evaluarea solicitării de preluare, iar dacă nu îndeplinești toate condițiile, cererea ta poate fi respinsă.

2. Riscul Datoriilor Ascunse: Înainte de a prelua un credit, asigură-te că ai toate informațiile despre datoriile existente ale cedentului. Este posibil ca acesta să aibă restanțe sau penalități care vor afecta preluarea.

3. Posibile Costuri Suplimentare: Deși preluarea unui credit poate părea o soluție mai ieftină, este posibil să existe costuri ascunse asociate cu acest proces, cum ar fi taxele legale sau costurile de evaluare.

Concluzie

Preluarea unui credit ipotecar poate fi o opțiune avantajoasă pentru cei care doresc să achiziționeze o proprietate fără a trece printr-un proces complicat de creditare. Cu toate acestea, este esențial să fii bine informat despre pașii implicați și să înțelegi atât avantajele, cât și dezavantajele acestei soluții. Colaborarea strânsă cu instituțiile financiare și o evaluare atentă a situației financiare sunt esențiale pentru a naviga cu succes prin acest proces.

Întrebări frecvente

1) Se poate prelua un credit acordat prin programul Prima Casa?

Da. Acest lucru este posibil. Diferența față de creditele ipotecare normale este aceea că este necesar un acord de înstrăinare din aprea Fondului de Garantare. Obținerea acorului poate dura și două luni.

2) Este posibil să se schimbe contractantul la polițele de asigurare în cazul preluării creditului?

În cazul refinanțărilor este posibilă schimbarea băncii în favoarea căreia este cesionată polița, însă nu este posibilă schimbarea contractantului poliței.

3) Se poate ca banca să accepte raportul de evaluare folosit de vânzător atunci când a cumpărat imobilul prin credit ipotecar?

Acest lucru nu este posibil din mai multe motive, chiar dacă vorbim de același imobil.

Cu toate acestea sunt bănci care oferă evaluare gratuita pentru imobilul finanțat, ceea ce reduce mult costul creditului.

4) Contează dacă vânzătorul are întârzâieri curente la creditul său?

Depinde de valoarea acestora, dar este posibil ca banca sa să ceară ca vânzătorul să revină la zi cu daotoriile înainte ca banca să emită adresa de refinanțare și acord pentru ipotecă de rang subsecvent.

5) Cât timp durează eliberarea unui acord din partea băncii vânzătorului?

În general, durate este de maxim două săptămâni chiar dacă banca își alocă o marjă de 30 de zile.