Timpul estimat pentru citire: 5 minute

Ce este Legea Nordis și ce protecții oferă cumpărătorilor de apartamente în proiecte imobiliare

Legea Nordis, una dintre cele mai importante inițiative legislative din ultimii ani în domeniul imobiliar, a fost votată în unanimitate de toți cei 301 deputați, indiferent de afilierea politică. Proiectul a mers la promulgare la Președintele României și a fost promulgată acum două zile, pe 6 Decembrie 2025, iar intrarea în vigoare a acestei legi va marca un pas important în direcția creării unui cadru legal mai sigur pentru achizițiile de locuințe.

Această lege pentru proiecte imobiliare stabilește reguli clare privind avansul pentru locuințe, modul în care sunt protejate sumele plătite în faze incipiente ale unui proiect și introduce mecanisme de control care sporesc protecția cumpărătorului imobiliar.

Scopul principal este reducerea riscurilor pentru cei care achiziționează apartamente în stadii incipiente și transparentizarea modului în care dezvoltatorii gestionează banii încasați în avans.

Această lege introduce mai multe reglementări noi pentru relaţia dintre dezvoltatorii imobiliari și cumpărători:

  • Limitarea avansului plătit de cumpărător înainte de semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare: în multe situaţii, avansul anterior putea atinge 70%. Conform legii, acesta se stabileşte în tranşe clare, legate de stadiul de execuţie al imobilului.
    • De exemplu: maximum 5% la rezervare, 25% după finalizarea structurii de rezistenţă, și 20% la finalizarea instalaţiilor.
  • Obligaţia deschiderii cărţii funciare pentru fiecare unitate viitoare (pre-apartamentare) şi înscrierea promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară. Astfel se previne vânzarea aceleiaşi unităţi către mai mulţi cumpărători.
  • Crearea unui cont bancar dedicat proiectului imobiliar: sumele plătite de cumpărător în avans vor trebui să fie utilizate strict pentru construirea proiectului, nu pentru alte scopuri.
  • Dacă promisiunea de vânzare-cumpărare nu se semnează în termen de maximum 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta are obligaţia de a restitui integral suma în cel mult 30 de zile.

Efectele anticipate:

  • Protecţie sporită pentru persoanele care cumpără „off-plan” sau în fază incipientă.
  • Creşterea transparenţei în procesul imobiliar, ceea ce ar putea reduce riscurile de fraudă sau de blocaje în livrarea locuinţelor.
  • Stabilitate mai mare pentru pieţele rezidenţiale – dezvoltatorii au un cadru clar privind avansurile şi sumele ce pot fi colectate înainte de finalizare.

De unde a pornit această lege

Iniţiativa legislativă este răspunsul direct la unul dintre cele mai mediatizate scandaluri imobiliare recente din România, cunoscut drept „Schema Nordis„, dezvăluit de publicația Recorder în 7 Octombrie 2024.

Jurnaliștii Recorder au publicat investigația „Schema Nordis. Mașinăria de făcut bani a celui mai puternic clan politico-imobiliar„, în care descriu un model de vânzare a unor apartamente și unități hoteliere „off-plan”, cu avansuri mari plătite în baza unor promisiuni de vânzare-cumpărare și fără garanții solide pentru clienți.

Sute de cumpărători au achitat sume considerabile pentru unități aflate doar pe hârtie sau în stadii incipiente, mizând pe reputația brandului și pe campanii de marketing agresive.

Investigația a arătat, între altele, că același apartament putea fi promis mai multor clienți, că avansurile ajungeau până la proporții foarte ridicate din preț (uneori chiar integral), și că banii încasați dintr-un proiect erau folosiți pentru a finanța alte proiecte, fără o separare clară a fluxurilor financiare.

Modelul era comparat cu o schemă piramidală: clienți noi finanțau, de facto, promisiunile făcute clienților mai vechi. În paralel, compania își construise un capital de încredere prin asocierea cu vedete, sportivi, parteneriate cu Federația Română de Fotbal și o prezență puternică în media, ceea ce a făcut ca multe persoane să considere riscul redus.

După apariția anchetei jurnalistice, cazul Nordis a intrat în atenția DIICOT, fiind deschis un dosar penal in rem pentru suspiciuni de constituire de grup infracțional organizat, delapidare și alte infracțiuni economice.

În același timp, au fost semnalate și reacții limitate din partea autorităților de control în construcții, amenzile aplicate fiind de ordinul zecilor de mii de lei, în timp ce cifra de afaceri a dezvoltatorului se ridica la zeci de milioane de euro.

Acest contrast a alimentat percepția publică potrivit căreia cumpărătorii sunt slab protejați, iar mecanismele de supraveghere sunt ineficiente în fața unor scheme imobiliare complexe.

Pe fondul presiunii publice și al numărului mare de persoane afectate sau potențial afectate, a apărut nevoia unei legi pentru proiecte imobiliare care să nu vizeze doar cazul Nordis, ci întregul mod de funcționare al pieței locuințelor vândute „la planșă”.

Parlamentarii au depus un proiect de modificare a Legii 10/1995 privind calitatea în construcții și a legislației privind cadastrul și publicitatea imobiliară, cu scopul de a limita avansurile, de a condiționa încasarea banilor de stadiul lucrărilor și de a obliga înscrierea promisiunilor în cartea funciară.

Deși textul legii este unul general, conceput pentru întreaga piață, numele neoficial de „Legea Nordis” a rămas, tocmai pentru a sublinia legătura cu scandalul care a pus problema în prim-plan.

Procesul legislativ a durat mai bine de un an până la forma sa finală și a inclus dezbateri, amânări și rescrieri parțiale ale textului.

Senatul a adoptat inițial legea în primăvara lui 2025, cu prevederi mai clare privind plafoanele de avans la locuințe; ulterior, în Camera Deputaților – for decizional – forma finală a suferit ajustări și clarificări, dar filosofia de bază a rămas: limitarea abuzurilor și creșterea protecției cumpărătorului imobiliar.

Pe 12 noiembrie 2025, proiectul a fost adoptat cu unanimitate de voturi: 301 deputați prezenți, 301 voturi „pentru”, o situație rară într-un Parlament obișnuit cu polarizare politică.

Numele de „Legea Nordis” are astfel o dublă semnificație: pe de o parte, este un reper public, ușor de înțeles, care le amintește cumpărătorilor de riscurile asumate în lipsa unui cadru legal ferm; pe de altă parte, este un semnal adresat dezvoltatorilor că modelele de tip „strânge avansuri masive și promite proiecte” trebuie înlocuite cu practici transparente, etapizate și controlabile.

Pentru cei care analizează astăzi un avans pentru locuințe sau se interesează de o lege pentru proiecte imobiliare, istoria Legii Nordis este, de fapt, o colecție de lecții despre ce nu a funcționat și despre ce trebuie evitat în viitor pe piața rezidențială din România.

Concluzii: încredere, protecţie şi dezvoltare în piaţa imobiliară

În contextul actual al pieţei imobiliare, unde nivelul de încredere în dezvoltatori a fost afectat de cazuri mediatizate, Legea Nordis oferă un cadru legislativ care poate consolida această încredere.

Prin introducerea de limite clare pentru avansuri, transcrierea promisiunilor în cartea funciară, conturi dedicate pentru dezvoltarea proiectelor şi sancţiuni pentru dezvoltatorii care nu respectă aceste prevederi, actul normativ oferă o mai bună protecţie celor care vor să investească într-o locuinţă în construcție.

Pentru cumpărător, acest lucru înseamnă un risc mai mic la plata avansului, o mai bună siguranţă că proiectul va fi finalizat şi că finanţarea colectată este utilizată corect. Pentru piaţa imobiliară, mai multă încredere poate însemna creşterea cererii pentru locuinţe încă din stadiu de proiect, o activitate mai predictibilă pentru dezvoltatori şi, implicit, o stabilizare a sectorului.

În ansamblu, Legea Nordis deschide calea către o piaţă imobiliară mai sigură și mai responsabilă, atât pentru dezvoltatorii de bună credință, cât și pentru cei care vor să achiziționeze un apartament în stadiul incipient.