Dreptul de proprietate în România: cadastru, recepție și intabulare

În România, dreptul de proprietate asupra unui imobil este recunoscut oficial abia după ce acesta este înscris în cartea funciară. Pentru a ajunge acolo, proprietarul trece prin câțiva pași esențiali: realizarea cadastrului, recepția documentației de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și, în final, intabularea. Fără aceste etape, un contract de vânzare‑cumpărare sau o autorizație de construire nu sunt suficiente pentru a demonstra calitatea de proprietar.

Ce este cadastrul

Cadastrul reprezintă partea tehnică a documentației imobiliare. Legea îl definește ca un sistem unitar de evidență tehnică, economică și juridică a imobilelor de pe teritoriul României. În practică, cadastru înseamnă măsurarea și descrierea detaliată a unui imobil: se determină suprafața, forma și amplasarea, destinația (teren, casă, apartament) și se întocmesc planuri și schițe. Cu ajutorul măsurătorilor, se stabilește exact limita proprietății și se realizează un plan cadastral care va sta la baza înscrierii în cartea funciară.

Un imobil poate avea cadastru fără a fi intabulat, însă nu poate fi intabulat fără cadastru. Cadastrul este întocmit de un specialist autorizat – inginer cadastral – iar documentația se depune ulterior la OCPI.

De ce este cadastrul important

• Clarificarea limitelor și a suprafeței
  Măsurătorile cadastrale elimină eventualele dispute cu vecinii, stabilesc suprafața reală și pot discoperi diferențe față de actele vechi.
• Baza pentru intabulare
  Planul cadastral și datele tehnice sunt obligatorii pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
• Necesar în tranzacții și pentru credite
  Notarii și băncile acceptă documentația doar dacă imobilul are cadastru și poate fi intabulat.

Ce este recepția (recepția documentației cadastrale)

Recepția este etapa de verificare a documentației de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). După ce inginerul cadastral finalizează măsurătorile și întocmește planul, documentația este depusă la OCPI. Specialiștii instituției verifică dacă dosarul respectă normele tehnice; dacă totul este în regulă, emit procesul‑verbal de recepție.

În practică, proprietarul primește planul cadastral vizat de OCPI și un extras de carte funciară provizoriu (numit „CF de informare”), care confirmă că documentația este acceptată. Dacă apar erori în măsurători sau lipsesc documente, OCPI poate respinge recepția, iar dosarul va trebui refăcut.

Documente necesare pentru recepție

Conform normelor OCPI, dosarul pentru recepție trebuie să conțină:

• cererea tip de recepție;
• planul de amplasament și delimitare întocmit de inginerul cadastral;
• schița sau planul construcției (dacă este vorba de o casă sau un bloc);
• actul de proprietate;
• în cazul construcțiilor noi, procesul‑verbal de recepție a lucrărilor de construire și certificatul de atestare a edificării.

Fără recepție, intabularea nu poate fi solicitată. Pentru imobilele construite recent, autorizația de construire și procesul‑verbal de recepție la terminarea lucrărilor sunt obligatorii.

Ce este intabularea

Intabularea (numită și „înscrierea în cartea funciară”) reprezintă pasul juridic final: dreptul de proprietate, precum și eventualele sarcini (ipotecă, servitute) sunt înscrise în registrul public al OCPI. Site‑ul SudRezidential explică faptul că intabularea reprezintă „înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară”. Cartea funciară este publică; oricine poate consulta cine deține imobilul.

Intabularea conferă opozabilitate în fața oricărei persoane: dacă nu ai intabularea, chiar și cu un contract de vânzare‑cumpărare sau o hotărâre judecătorească, din punct de vedere legal nu ești considerat proprietar. Fără intabulare, notarul nu poate autentifica un act de vânzare, iar banca nu acceptă imobilul ca garanție.

Diferența dintre cadastru și intabulare

Cadastrul reprezintă descrierea tehnică a imobilului (suprafață, destinație, amplasare și planuri), iar intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în registrul juridic. Un imobil poate avea cadastru fără să fie intabulat, însă intabularea nu se poate face fără un cadastru valid.

Când trebuie făcută intabularea și cât durează

Intabularea este necesară în mai multe situații: după cumpărarea unui imobil nou, după succesiune, donație sau partaj, după construirea unei case ori modificarea destinației clădirii. În mod obișnuit, OCPI rezolvă o cerere de intabulare în 3–10 zile lucrătoare, iar taxa standard este de 60 de lei pentru persoane fizice și 120 de lei pentru persoane juridice. Există și posibilitatea unei proceduri de urgență, cu un termen de 1–3 zile, însă costurile sunt mai mari.

În ce ordine se fac aceste etape

1. Cadastru
   Se efectuează măsurătorile de către un specialist autorizat. Rezultatul este planul de amplasament și delimitare și fișa imobilului. Datele din cadastru pot fi utilizate pentru viitoarele tranzacții sau pentru obținerea autorizațiilor de construire.
2. Depunerea documentației la OCPI și recepția
   Dosarul întocmit de inginer este depus la OCPI. Instituția verifică documentele și emite un proces‑verbal de recepție, confirmând că dosarul îndeplinește condițiile legale. Planul cadastral și extrasul de carte funciară de informare vizate de OCPI sunt necesare pentru pasul următor.
3. Intabularea
   Pe baza documentației recepționate, se depune cererea de înscriere a dreptului de proprietate. OCPI înscrie dreptul în cartea funciară, iar proprietarul primește un extras de carte funciară actualizat. Fără cadastru și recepție nu poți solicita intabularea; legea spune clar că un imobil nu poate fi intabulat fără un cadastru valid.

Durată și costuri pentru cadastru, recepție și intabulare

Termenele și costurile variază în funcție de localitate și de volumul de lucru al OCPI. De regulă:

• Cadastrul durează câteva zile pentru apartamente și până la câteva săptămâni pentru terenuri; costul este stabilit de inginerul cadastral.
• Recepția necesită verificarea dosarului, care durează 2–4 zile lucrătoare. Pentru clădiri noi se adaugă timpul necesar obținerii certificatului de atestare a edificării.
• Intabularea durează între 3 și 10 zile lucrătoare în regim normal, cu taxă de 60 lei pentru persoane fizice.

Concluzii

Cadastrul, recepția și intabularea sunt etape obligatorii pentru a deveni proprietar deplin al unui imobil. Cadastrul oferă descrierea tehnică și delimitează exact suprafața; recepția confirmă legalitatea documentației; iar intabularea consfințește dreptul de proprietate în cartea funciară și îl face opozabil tuturor. Ordinea acestor etape este strictă, nu poți sări peste niciuna. Dacă investești timp în documentație, eviți riscul de a avea un imobil care nu poate fi vândut sau ipotecat și îți protejezi legal investiția.

Întrebări frecvente

1. Ce este cadastrul?

Cadastrul descrie tehnic imobilul: suprafață, amplasare și limite. Fără cadastru, un imobil nu poate fi intabulat.

2. Ce înseamnă recepția și când este necesară?

Recepția este verificarea și aprobarea documentației sau a construcției de către autorități. Este obligatorie înainte de intabulare.

3. Ce este intabularea?

Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Doar după intabulare ești recunoscut legal ca proprietar.

4. În ce ordine se fac cadastru, recepție și intabulare?

Mai întâi cadastru, apoi recepție, iar la final intabulare. Ordinea nu poate fi inversată.