Darea în plată: concept, scop și context legal

Când devii copleșit de ratele unui credit ipotecar, iar valoarea imobilului scade sub nivelul datoriei, conceptul de darea în plată poate apărea ca un colac de salvare. Darea în plată reprezintă dreptul debitorului de a preda băncii imobilul ipotecat, în schimbul stingerii totale a datoriei, indiferent de valoarea actuală a creditului rămas de plată.

• Acest mecanism, introdus prin Legea nr. 77/2016, a fost creat ca răspuns la criza financiară și la dificultățile majore cu care s-au confruntat mulți români care și-au cumpărat locuințe pe credit și au descoperit ulterior că valoarea pieței a scăzut dramatic.
• Darea în plată nu este o procedură automată și implică anumite condiții, termene și riscuri, atât pentru debitor, cât și pentru creditor.
• Pentru mulți, darea în plată a devenit ultima soluție de a ieși dintr-un impas financiar fără a rămâne cu datorii imposibil de achitat pentru tot restul vieții.
• Dacă ratele bancare îți depășesc posibilitățile reale și nu vezi nicio cale de ieșire, darea în plată poate transforma povara unui credit într-o închidere definitivă, cu prețul pierderii proprietății.

Caracteristicile principale ale mecanismului de darea în plată

Darea în plată are câteva trăsături esențiale care o deosebesc de executarea silită clasică sau de renegocierea creditului. În primul rând, darea în plată permite stingerea totală a oricărei datorii rezultate dintr-un contract de credit garantat cu ipotecă, prin transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către bancă.

1. Totodată, beneficiul major este că după finalizarea procesului nu mai poți fi urmărit pentru diferența dintre valoarea creditului și prețul de piață al casei. Darea în plată se aplică doar persoanelor fizice și numai pentru creditele ipotecare destinate achiziției, construirii, modernizării sau reabilitării unei locuințe.
2. O altă caracteristică importantă este că darea în plată nu se poate realiza oricum, ci doar dacă valoarea creditului nu depășește 250.000 de euro (echivalent lei), iar debitorul nu are alte credite restante la aceeași bancă.
3. Imobilul trebuie să fie locuință personală și nu trebuie să fi fost executat silit deja. Procesul presupune și o notificare scrisă către bancă, după care urmează o perioadă de negocieri și, dacă nu se ajunge la o înțelegere, procedura ajunge în fața unui notar sau a instanței.

Cum funcționează efectiv darea în plată

Darea în plată presupune câțiva pași clar reglementați. Totul începe cu transmiterea unei notificări către bancă, în care îți exprimi intenția de a recurge la darea în plată.

• Această notificare trebuie să conțină datele despre credit, imobil și solicitarea de a stinge datoria prin cedarea proprietății.
• Din momentul notificării, toate plățile către bancă se suspendă timp de 30 de zile. În această perioadă, banca și debitorul pot conveni asupra predării efective a imobilului și semnării actului de dare în plată la notar.
• Dacă banca nu răspunde sau refuză fără temei, debitorul se poate adresa instanței pentru a obține validarea dării în plată.
• După semnarea actului, proprietatea asupra imobilului trece la bancă, iar datoria se stinge integral. Nu vei mai fi obligat să plătești niciun leu, nici măcar dacă valoarea actuală a imobilului este mult mai mică decât cea a creditului rămas.

Darea în plată se finalizează cu radierea ipotecii și a oricăror alte garanții din cartea funciară. Este important de știut că, deși procesul pare simplu, pot apărea complicații, mai ales dacă banca contestă darea în plată sau dacă există alte garanții sau co-debitori implicați.

Avantaje și dezavantaje ale dării în plată

Darea în plată poate fi o sabie cu două tăișuri, așa că trebuie să cântărești cu atenție atât beneficiile, cât și riscurile.

1. Cel mai mare avantaj este că poți scăpa definitiv de datorie, fără să rămâi urmărit de bănci pentru diferența de plată.
2. Nu vei mai fi executat silit, nu vei mai avea popriri pe salariu sau pe alte bunuri, iar povara creditului dispare.
3. De asemenea, procedura este reglementată clar, iar drepturile tale sunt protejate de lege, inclusiv dreptul de a suspenda plățile pe perioada negocierii.
4. Dezavantajul major este că pierzi proprietatea locuinței, iar dacă ai investit în modernizări sau dacă ai garanți personali, aceștia pot fi afectați de procedură.
5. Darea în plată poate avea impact negativ asupra istoricului tău de credit, făcând mai dificilă obținerea unui nou împrumut pe viitor.
6. Băncile pot contesta darea în plată, prelungind procesul prin litigii, iar costurile notariale și de evaluare imobiliară pot reveni în parte debitorului.
7. De asemenea, există situații când darea în plată nu se poate aplica, de exemplu, dacă imobilul a fost deja executat silit sau dacă valoarea creditului depășește plafonul legal.

Când are sens să apelezi la darea în plată

Darea în plată nu este o soluție de folosit superficial sau preventiv. Ea devine relevantă când nu mai poți susține plata ratelor, când valoarea creditului depășește cu mult valoarea de piață a locuinței sau când te confrunți cu șomaj, scădere drastică a veniturilor sau alte situații de forță majoră. Dacă știi că nu vei mai putea recupera niciodată diferența dintre datorie și valoarea proprietății, darea în plată poate fi singura cale de a ieși cu demnitate dintr-o situație fără ieșire. Însă trebuie să fii conștient că vei rămâne fără locuință și că reluarea vieții financiare de la zero va necesita timp și efort.

Pașii practici și documentația necesară pentru darea în plată

Procesul de darea în plată începe cu o analiză atentă a contractului de credit și a actelor de proprietate. Ai nevoie de extrasul de carte funciară, actul de identitate, contractul de credit, eventuale acte adiționale și o evaluare a imobilului.

• Notificarea către bancă trebuie să fie clară, cuprinzătoare și transmisă cu confirmare de primire. După ce banca răspunde, se stabilește data semnării actului de dare în plată la notar.
• Dacă apar obiecții sau refuzuri, este recomandat să apelezi la un avocat specializat în drept bancar. Dacă ajungi în instanță, judecătorul analizează cazul și poate valida darea în plată, chiar și împotriva voinței băncii, dacă ești eligibil.

Costuri și implicații fiscale ale dării în plată

Un avantaj important al dării în plată este că nu vei mai avea datorii către bancă, dar trebuie să fii pregătit pentru anumite costuri suplimentare. Taxele notariale, evaluarea imobilului și eventualele taxe de timbru pot reveni în sarcina ta. Din punct de vedere fiscal, darea în plată nu generează venit impozabil, însă dacă ai beneficiat anterior de facilități fiscale (de exemplu, TVA redus la achiziție), pot apărea ajustări. Este recomandat să ceri sfatul unui consilier fiscal sau al unui notar pentru a evita surprizele neplăcute.

Darea în plată comparativ cu alte soluții pentru debitorii cu dificultăți

• Darea în plată nu este singura soluție pentru cei care nu mai pot plăti creditul ipotecar. Alte variante includ negocierea cu banca pentru restructurare, reeșalonarea ratelor, conversia monedei creditului sau chiar vânzarea voluntară a imobilului pentru a acoperi datoria.
• Darea în plată este, de obicei, ultima opțiune, folosită atunci când toate celelalte opțiuni sunt epuizate. De aceea, înainte să mergi pe această cale, analizează toate variantele și discută cu banca. Uneori, o renegociere a contractului poate fi mai avantajoasă pe termen lung.

Concluzie

Impactul dării în plată asupra scorului tău de credit și viitorului financiar Darea în plată va fi raportată în Biroul de Credit și poate afecta scorul tău de credit pentru ani de zile. Chiar dacă nu mai ai datorii, băncile vor vedea istoricul și pot deveni reticente la viitoare cereri de împrumut. Totuși, dacă ai ajuns într-un impas fără alte soluții, darea în plată îți oferă un nou început, fără povara datoriilor. Este important să reconstruiești disciplina financiară, să economisești și să eviți creditele riscante în viitor.

Întrebări frecvente

1. Ce condiții trebuie să îndeplinesc pentru a beneficia de darea în plată?

Trebuie să fii persoană fizică, să ai un credit ipotecar pentru locuință, să nu ai alte credite restante la aceeași bancă, iar suma împrumutată să nu depășească 250.000 de euro.

2. Pot apela la darea în plată dacă imobilul este deja executat silit?

Nu, darea în plată nu se aplică imobilelor deja executate silit. Procedura trebuie inițiată înainte de începerea executării.

3. Ce se întâmplă cu co-debitorii sau garanții personali după darea în plată?

În general, darea în plată stinge datoria principalului debitor, dar pot exista situații speciale în care garanții personali rămân responsabili. Este crucial să consulți un avocat.

4. Există costuri ascunse sau taxe suplimentare la darea în plată?

Pot apărea taxe notariale, costuri de evaluare sau taxe de timbru, dar nu vei mai avea de plată către bancă după transferul proprietății.

5. Poate banca să refuze darea în plată?

Banca poate contesta darea în plată dacă nu sunt îndeplinite condițiile legale, dar în final decizia aparține instanței de judecată dacă ajungi în litigiu.