Ce verifica bancile la imobilele aduse in garantie pentru creditele ipotecare

Când vine vorba de verificarea actelor imobilului, în meseria noastră, întâlnim des întrebarea: de ce vrea banca să verifice toate actele dacă reiese clar din Cartea Funciară că sunt proprietar cu acte în regulă?

De ce se cer toate actele imobilului?

Este important să înțelegem că a fi proprietar sau a putea vinde un imobil nu este suficient pentru o bancă pentru a finanța un imobil. Pentru bancă mai este un aspect extrem de important: siguranța tranzacției.

Prin siguranța tranzacției banca își dorește ca imobilul ipotecat să fie protejat de eventuale procese, anuarea tranzacției sau orice ar aduce atingere proprietății sau calității de proprietar a clientului.

Actul de proprietate sau posibilitatea înstrăinării nu înseamnă că acel imobil este ferit de probleme. Cu alte cuvinte, doar pentru că cineva poate cumpăra un imobil, nu înseamnă că statutul de proprietar nu este atacabil în instanță.

Iată un exemplu:

Să spunem că o persoană a dobândit prin donație un imobil. Dacă survine decesul donatorului, urmașii au posibilitatea de a ataca în instanță actul de donație într-un termen de 3 ani. După donație, noul proprietar poate vinde imobilul, dar nu înseamnă că imobilul nu poate deveni obiectul unui proces din partea urmașilor donatorului.

Un alt exemplu:

Cineva cumpără o proprietate dar din actele cadastrale reiese ulterior că suprafața din CF nu corespunde cu realitatea din teren, iar noul proprietar se trezește cu un proces din partea vecinilor pe acest motiv. Desigur, imobilul a putut fi cumpărat dar faptul caă poate fi cumpărat nu îl scutește de litigii ulterioare.

Care sunt actele de bază pe care le cere banca atunci când verifică eligibilitatea unui imobil?

Există două linii prin care banca verifică imobilul:

1) Prin departamentul juridic sau prin notarul care face opinia notarială

În acest caz se cere un set de bază de acte pentru verificare. Acestea sunt:

– Carte Funciară mai recentă de 30 de zile, este important de știut că se verifică și dreptul de proprietate asupra terenului sau a unei cote de teren de sub imobil. În funcție de ce mențiuni apar in Cartea Funciară, se pot cere documente suplimentare în vederea verificării situației imobilului

– Act de dobândire

Există mai multe tipuri de a dobândi un imobil. Iată câteva tipuri de acte de dobândire:

a) Cel mai întâlnit tip de dobândire este prin vânzare-cumpărare. O particularitate la care toate băncile sunt atente este să existe dovada că imobilul a fost plătit integral. Fie scrie acest lucru explicit în contract, fie banca va cere dovada sau o declarație din partea fostului proprietar în acest sens.

b) Prin construire (și aici banca cere toată documentația necesară construirii și intabulării construcției)

c) Prin moștenire (actele necesare în acest caz sunt certificatul de moștenitor și actul de succesiune, dar acestea sunt acte translative și băncile cer documentele de proprietate ale persoanei decedate)

d) Prin donație (banca va dori să se asigure că nu există un risc în acest sens, deoarece actul poate fi atacat în instanță într-un termen de 3 ani de la decesul persoanei care a donat și va cere certificatul de deces, dacă donatorul a decedat și o declarație de renunțare la acea moștenire din partea moștenitorilor dacă este cazul)

e) Prin partaj (acesta este un caz mai simplu, doar că banca va solicita sentința definitivă)

f) Act de schimb (este similar contractului de vânzare-cumpărare)

g) Act de adjudecare (băncile finanțează și imobile dobândite sau în curs de dobândire prin licitație)

h) Act de retrocedare (în funcție de situația prezentată în documentație, băncile acceptă și astfel de tipuri de dobândire).

– Schiță/ Releveu – în cazurile în care aceasta nu există, trebuie făcută de către un topograf autorizat. În situația în care suprafața din noua schiță nu corespunde cu cea din CF, este foarte probabil ca banca să ceară modificarea suprafeței trecută în CF astfel încât să existe concordanță între cele două documente.

– Certificat energetic – pentru a putea vinde un imobil, conform legislației în vigoare acesta trebuie să aibă un certificat energetic în vigoare. Majoritatea băncilor au dobânzi preferențiale pentru imobilele certificate cu clasă energetică A, sau chiar B, în unele cazuri.

2) Prin raportul de evaluare

Pe lângă inspecția efectivă a imobilului, acesta verifică și documentația prezentată.

Pot exista situații în care la fața locului se constată că mai există un imobil sau o anexă pe proprietate pentru care nu există documente.

Sau, imobilul nu corespunde finanțării, având probleme de structură.

De asemenea, imobilul poate să nu fie finalizat în proporție de 100% iar evaluatorul estimează ce sumă ar fi necesară pentru finalizare. Există bănci care acceptă garanția necondiționat dar și care cer clientului să facă dovada că dispune de sumele necesare finalizării imobilului și impune un termen ca acele lucrări să fie efectuate.

După criteriile de eligibilitate ale clientului din punct de vedere a situației în biroul de credit și a venitului, eligibilitatea imobilului este cel mai important factor de care se ține cont. Verificările făcute de bancă sunt și în beneficiul clientului deoarece banca este un flitru care îl protejează și pe acesta de eventuale neplăceri ulterioare efectuării tranzacției.

Concluzie

Verificarea imobilului adus în garanție este un proces important pentru creditele ipotecare. În acest proces se verifică toți parametrii săi, de la performanța energetică, la calitatea construcției, vandabilitatea acesteia pe piață dar și corectitudinea actelor care stau la baza descrierii bunului care se va lua în garanție.

Brokerii recomandă clienților să verifice sau să ceară ajutorul în verificarea documentației imobilului înainte de a da un avans pentru acesta sau cel puțin să aibă o clauză în antecontract care să îi protejeze în cazul în care actele imobilului nu corespund cerințelor băncii.

Întrebări frecvente

1. Pot cumpăra prin credit ipotecar un imobil care este la executare?

Da, este posibilă o astfel de tranzacție dar necesită o mai strânsă colaborare între client și bancă.

2. Sunt acceptate imobile cu altă destinație decât cea de locuință pentru creditele ipotecare?

Da, există un număr limitat de bănci care acceptă să finanțeze achiziția unui imobil care are o altă destinație decât cea de locuință sau care acceptă ca destinația imobilului să se schimbe după acordarea creditului.

3. Sunt acceptate imobile din chirpici?

Există foarte puține situații în care astfel de imobile sunt acceptate în garanție. De exemplu, este posibil sa fie folosite materiale mixte iar chirpiciul sa fie folosit într-un procent mai mic. În situații în care există un document din partea unui inginer în construcții care să certifice că structura imobilului corespunde standardelor, există posibilitatea acordării unei derogări, dar astfel de cazuri sunt rare.