Siguranța tranzacției imobiliare prin credit ipotecar: cum putem asigura un vânzător reticent că o tranzacție prin credit ipotecar este sigură

Deși sunt în scădere ca număr, există încă tranzacții care nu au loc pentru că vânzătorul este reticent cu privire la a accepta încasarea prețului din credit ipotecar.

Care sunt principalele temeri ale vânzătorilor legate de creditele ipotecare

Iată câteva obiecții pe care vânzătorii le pot avea legat de vânzarea cu ajutorul unui credit ipotecar:

Durează prea mult și se cer prea multe acte

În cele mai multe cazuri, atunci când un cumpărator își caută un imobil, are un credit preaprobat, deci o primă etapă a procesului de creditare este finalizată.

A doua etapă ține de verificarea actelor imobilului. În majoritatea cazurilor actele sunt în regulă și avizul juridic vine în medie în 2-3 zile lucrătoare. Cazurile în care actele imobilului nu sunt complete sau necesită rectificări sau nu permit deloc continuarea tranzacției se împarte în două categorii:

1. Actele nu ar fi corespuns efectuării tranzacției chiar dacă vânzarea nu s-ar face prin credit. Notarul are obligația de a verifica documentele care fac obiectul tranzacției. Există multe tipuri de situații în care o tranzacție nu poate continua. Iată câteva exemple: nu s-a făcut succesiunea, există litigii, uzufruct sau ipotecă, documentația cadastrală nu este întocmită corect, imobilul nu este întăbulat ș.a.m.d.
2. Un notar ar putea accepta finalizarea tranzacției în baza documentației existente dar o bancă nu ar accepta. Acestea sunt situațiile care permit efectuarea tranzacției dar există riscul unui litigiu ulterior. Un exemplu ar fi atunci când actualul vânzător nu poate dovedi că a plătit prețul întreg enunțat in contractul de vânzare-cumpărare, chiar dacă au trecut mulți ani. Majoritatea acestor cazuri sunt remediabile.

Vânzătorul beneficiază, de asemenea, de verificările băncii dat fiind că este de asemenea ferit de neplăceri ulterioare tranzacției. Prin contractul de vânzare-cumpărare el îl garantează pe cumpărător împotriva oricăror evicțiuni totale sau parțiale, deci orice litigiu ulterior care ar proveni din perioada în care acesta era proprietar, il va implica și pe el chiar dacă nu mai este proprietar.

Nu are încredere în bănci

Sistemul bancar din Romania este unul dintre cele mai sigure posibil. Ca dovadă că statul român nu a fost nevoit să salveze băncile de la faliment în timpul crizei financiare din 2008. Autoritățile au pus în aplicare învățămintele trase in timpul falimentelor bancare din anii 90.

Pe deasupra, orice plată a prețului imobilului se face obligatoriu prin virament bancar, legea permițând ca doar echivalentul a 10.000 euro să se poată achita cu bani lichizi.

Există riscul să se răzgândească cumpărătorul sau ca banca să nu aprobe dosarul

Așa cum menționam anterior, in cele mai multe cazuri cumpărătorul are un credit preaprobat.

Pentru siguranța sa, vănzătorul poate cere semnarea unui antecontract prin care să primească o garanție. În unele cazuri, antecontractul este chiar o condiție a băncii în procesul de aprobare a creditului.

Care sunt actele pe care vănzătorul le prezintă în vederea verificării documentației imobilului

Cartea Funciară ( CF-ul )

Este documentul care sintetizează situația imobilului și are 3 secțiuni

1. Descrierea imobilului

• Numar cadastral/ numar topo
• Adresa
• Descriere imobil

2. Proprietari și acte

• Numele proprietarilor
• Documentele care au stat la banza întăbulării imobilului

3. Sarcini

• Aici sunt menționate ipoteci, drepturi de uzufruct, contracte de închiriere sau alte forme de sarcini asupra imobilului.

Actul de dobândire

Câteva exemple de acte de dobândire ar fi:

• Actul de vânzare-cumpărare
• Act de succesiune și certificat de moștenitor ( în cazul moștenirilor). La vânzare vor participa toți moștenitorii, fie în persoană, fie prin procură.
• Act de donație ( acesta este atacabil de către moștenitori în primii 3 ani de la decesul persoanei care a donat; de obicei moștenitorii dau o declarație că nu au pretenții)
• Act de întreținere
• Act de partaj ( prin care una dintre părți despăgubește o altă parte din imobil rămânând proprietară)
• Act de adjudecare ( există imobile care au fost dobândite în urma unei licitații, acestea se pot vinde fără niciun risc)
• Documentația de construire în cazul imobilelor care sunt la primul proprietar

Acestea ar fi principalele acte de dobândire dar nu sunt singurele.

Schiță. Releveu

Orice imobil de locuit care face obiectul unei tranzacții prin credit ipotecar trebuie să aibă o schiță întocmită de un topograf autorizat.

Certificat energetic

Obținerea certificatului energetic revine în sarcina vănzătorului și se predă cumpărătorului la finalizarea tranzacției. Se întocmește de un auditor energetic și este valabil 10 ani. Acest document atestă eficiența energetică a imobilului.

Aceste documente sunt punctul de pornire pentru orice dosar de credit, banca poate cere documente suplimentare de la caz la caz.

Ce trebuie să facă vânzătorul pentru a ști că poate avea încredere

Majoritatea pașilor intr-o tranzacție imobiliară au un singur scop: stabilirea încrederii.

Banca verifică clientul pentru a se asigura că își poate plăti rata, verifică actele imobilului pentru a se asigura că nu există riscul unor litigii ulterioare. Cere avans pentru a se asigura că valoarea imobilului va acoperi creditul și pe viitor. Pune ipotecă pentru a fi sigură că își poate recupera banii în caz de neplată.

Cumpărătorul vrea să se asigure că imobilul este în regulă și este protejat prin clauzele din contractul de vânzare-cumpărare. Se poate asigura prin antecontract că nu va pierde imobilul.

Vânzătorul este, de asemenea protejat prin clauzele contractuale că își va primi toți banii.

In cazul în care are nevoie de asigurări cel mai indicat este ca vânzătorul să vorbească cu o persoană cu autoritate sau în care are pur și simplu încredere.

O astfel de persoană poate fi agentul imobiliar, brokerul de credite, consilierul de credite din bancă sau notarul.

Este perfect normal ca într-o astfel de tranzacție lumea să aibă o anumită stare de anxietate. Vorbim de sume mari și probabil cea mai mare tranzacție financiară pentru majoritatea dintre noi.

Concluzie

Rolul profesioniștilor implicați în tranzacție este și acela de a asigura părțile că iși vor face treaba și că procesul este unul sigur, dar și de a le explica clar și pe înțeles care este acel proces pănă la primirea banilor de către vânzător.

Dacă vânzătorul are nelămuriri, poate întreba o persoană în care are încredere, cu autoritate care sunt pașii, durata, costurile sau orice altă nelămurire pe care ar putea să o aibe legat de întregul proces.

Întrebări frecvente:

Care sunt pașii unui credit ipotecar?

Pentru părțile implicate este important să știe care sunt pașii dosarului de credit.

Primul pas ar fi preaprobarea financiară, urmat de verificarea actelor imobilului și de evaluare. Sunt situații în care acești pași se fac în paralel, scurtând astfel durata dosarului de credit.

Cât durează acordarea unui credit ipotecar?

Media este între 2 și 4 săptămâni. Depinzând de banca la care este dosarul, volumul de lucru, complexitatea dosarului dar și de disponibilitatea părților de a se implica in finalizarea sa.

In cât timp își primește vănzătorul banii din momentul semnării?

Aici depinde mult de bancă. Unele bănci virează banii în baza notei de înregistrare la cadrastru, trimisă de notar, altele așteaptă sosirea CF-ului cu ipotecă, lucru care durează două-trei zile lucrătoare.

Media este 2-4 zile de la semnare

Se poate întâmpla ca vănzătorul să nu își primească banii după ce a semnat contractul de vânzare-cumpărare?

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, contractele sunt verificate de centrala băncii care dă undă verde, apoi, pentru virarea banilor. Pot exista situații în care se cer rectificări și plata să fie amânată până la remediere iar vânzătorul este protejat prin contractul de vânzare-cumpărare unde este specificat un termen până la care banca se obligă să vireze banii, în caz contrar, vânzătorul putând reintra în posesia imobilului. Acest termen este de obicei intre 7 si 14 zile.

Poate avea încredere vănzătorul să dea spre verificare actele imobilului?

Orice vânzare se face doar în fața unui notar public, care este reprezentantul statului și atestă sub semnătură că părțile au semnat documentele de bună voie. Imobilul nu poate fi vândut decât cu acordul și sub semnătura proprietarului și în fața unui notar public.