Articol scris de către Catalin Vladut , specialist 123Credit.
Acest articol este scris din pura și umila mea experiență de broker de credite ipotecare. M-am gândit ca din experiențele total neplăcute prin care am trecut atât eu, cât și clienții, să scriu un articol care să-i ajute pe toți cei care vor să facă pași spre un credit ipotecar.
Dacă ar fi fost citite la momentul potrivit, cred că aceste informații ar fi putut ajuta mulți clienți să nu piardă mii de euro sau pur și simplu să evite consumul inutil de energie și timp.
Așa că, cel mai bine e să învățăm din pățaniile altora sau pe banii altora, ca să fiu mai direct.
Creditele ipotecare – problemele clientilor. Top 5
5. Card de credit 🧮
Știi când ți se spune în magazin că poți să cumperi televizorul sau frigiderul în rate?
Ce nu știe majoritatea este că dacă-ți achiți toate ratele nu înseamnă că ai și închis datoria. Știu că sună ciudat, așa că o să-ți explic. Practic, tu când cumperi un produs în magazin, un laptop, să zicem, ți se va face un card de credit cu o limită maximă care să acopere prețul produsului. Dacă laptopul costă 4000 lei, atâta ți se va pune și limita. Foarte mulți care accesează o astfel de facilitate de credit nici măcar nu știu că există și un card în prealabil.
Ei bine, cum ajung oamenii să aibă întârzieri în astfel de situații?
Clienții au impresia ca după ce au achitat toate ratele pentru laptop, cardul de credit se închide automat. Nu e așa. Achitând ratele, cardul de credit începe să se umple la loc pentru a putea fi refolosit. Deci rămâne deschis. Partea proastă este că acest card are și el niște costuri care se plătesc anual (comisioanele de administrare). Neștiind de ele clienții ajung să înregistreze restanțe, la care se adaugă penalitati de intarziere și ulterior se raportează ca întârziere în Biroul de Credit. Tare, nu?
Dacă ați avut la un moment dat carduri de cumpărături și vreți să evitați surprizele vă recomand să faceți o interogare în Biroul de Credit, este gratuită. (www.birouldecredit.ro)
4. Casă la țară 🏠
Înainte de a vă face planuri, trebuie să vă spun care e experiența mea cu aceste case:
📌Șanse foarte mici ca vânzătorul să aibă toate actele imobilului;
📌Din cauza lipsei tranzacționării din zona respectivă, imobilul e foarte greu de evaluat;
📌Neștiind exact ce valoare ar trebui să aibă casa, băncile le solicită clienților un avans mai mare (20-35%);
📌O parte bună din casele de la țară sunt construite din chirpici
Atunci când ai în vizor o astfel de casă, e recomandat să dispui de un avans mai mare de 15% și să te asiguri că imobilul este din cărămidă/zidărie și beneficiază de tot confortul adus de civilizație (baie, bucătărie separate de camera de zi sau dormitoare și beneficiază de utilități (apă – chiar dacă este de la puț, electricitate, surse de căldură etc).
Dacă imobilul este din chirpici într-un procent mai mic de 50% din construcție (se vor verifica actele – contract de vânzare cumpărare/ extras de carte funciară/ certificate fiscal de la primărie) există bănci care sunt dispuse să ia în garanție astfel de imobile, însă doar cu derogări.
3. Mărire salariu >20% 💰
Conversația începe cam așa: mi-am mărit salariul ca să pot…
Există un număr însemnat de clienți care au majorări salariale fără vreo justificare în prealabil. Mulți merg în bancă, își fac un calcul (fără vreo aprobarea financiară sau alte verificări) și sar cu avansul pentru casă.
Distracția apare când află că banca nu va lua în considerare mai mult de 20% din majorarea salariului.
Da, da, e pe bune.Însă orice problemă are și soluții. Dar până acolo, hai să vedem cum prevenim o astfel de situație. Practic, tot ce vrea bancă este să se asigure că nu ți-ai mărit salariul doar pentru a lua credit. În trecut oamenii făceau asta și ajungeau în imposibilitate de plată. Așa că e musai să avem o justificare pentru creșterea de salariu. Pe scurt, atunci când ți se face actul adițional pentru modificarea salariului, ar trebui să-ți schimbe și funcția. În felul ăsta, trecând pe o altă poziție în firmă, putem susține că majorarea e una justă.
Bun, să zicem că ai deja avansul dat și te-ai lovit de această problemă. Cred că un mail de susținere bine scris și o derogare ar rezolva problema. Însă va trebui să alegi banca potrivită care să accepte asta.
2. Utilități casă 💡
Ți se zguduie lumea când ești aproape să iei creditul și evaluatorul constată că nu e racordat gazul. Băncile vor ca în momentul în care aprobă creditul să aibă în garanție o casă locuibilă. Adică să te poți muta în ea. Dacă acea casă nu are încălzire, curent sau apă, nu poți locui. Corect?
Știu că majoritatea caselor noi au probleme cu gazul, în sensul că trebuie să aștepți câteva luni până va fi funcțional. Există, totuși, câteva soluții la această problemă pe care le voi trata punctual. Să zicem că ești aproape să iei creditul. Evaluatorul tocmai a făcut inspecția și se constată că gazul nu este branșat, ci doar tras la limita proprietății, ce faci? Iată soluțiile:
📌Schimbi banca. Exact. Există bănci care acceptă acordarea creditului dacă gazul este tras la proprietății, chiar dacă nu este branșat;
📌Derogare. Practic, ofițerul de credit sau brokerul îți va face un mail de susținere prin care negociază cu banca. Dacă iese bine, ți se va trece o clauză contractuală ca în termen de X luni să ai gazul tras;
📌Pui o centrală pe curent provizorie. Băncile vor să vadă doar că ai o sursă de încălzire.
1. Raportul de evaluare 📋
De regulă, din povestea asta tot ce rețin clienții este că trebuie să mai aducă bani de acasă. Uneori 5000 EUR, alteori de 10.000. Depinde cum ți-e “norocul”, în oricare dintre situații te ia cu panică, mai ales când ți-ai dat toți banii la avans.
Ok, ce ai de făcut?
Prima data trebuie să înțelegi de ce-i nevoie să vii cu bani de acasă.
Banca spune în felul următor: finanțez maximum 85% (dacă nu ai imobil în proprietate) sau 75% (dacă ai un imobil în proprietate) raportându-mă la minimul dintre prețul de vânzare cumpărare și evaluare.
Să-ți dau un exemplu: să zicem că nu avem un imobil în proprietate și avem fix 15% avans, adică 15.000 EUR și găsim o casă care costa 100.000 EUR. În cazul în care evaluatorul susține că valoarea casei este 90.000 EUR, atunci banca ne va finanța cu 85% din 90.000 EUR, adică 76.500 EUR. Diferența până la 100.000 EUR va trebui să fie susținută din surse proprii. Practic, ar mai trebui să facem rost cumva de 8.500 EUR.
În situația în care evaluatorul ar susține că prețul locuinței este de 110.000 EUR, atunci banca se va raporta la prețul de vânzare-cumpărare (100.000 EUR) pentru că este cel mai mic.
E foarte important în povestea asta să știi că evaluatorul nu evaluează niciodată mobilierul.
Dacă ești cu avansul la limită discută cu evaluatorul înainte să dai un avans pentru e evita astfel de situații. Mai reține că există bănci unde se știe evaluatorul de la început, dar există și bănci unde evaluatorul este repartizat direct de sistemul băncii. În cazul în care poți lua legătura cu evaluatorul, fă-o! Dacă nu, adresează-te băncii și pune-i problema pe masă înainte să se întâmple.
👉 Indiferent că te afli sau nu într-una dintre situațiile detaliate mai sus, atunci când dorești să faci o investiție imobiliară, folosind un credit, este bine să apelezi la serviciile unui broker de credite autorizat și experimentat. El este în măsură să evalueze orice risc potențial, să îți răspundă la toate întrebările legate de credit și să te ajute să alegi oferta cea mai potrivită pentru tine. În plus, el îți va fi alături de la un capăt la altul al procesului de creditare, mediind relația cu banca și ghidându-te prin hățișul procesului de analiză. Și foarte important, serviciile de brokeraj de credite, prin lege, sunt gratuite pentru tine.
Comenteaza